Działki we Wrocławiu – ceny, podaż i popyt w 2010 roku
Na rynku wrocławskim od kilku już lat utrzymuje się nadpodaż działek pod budownictwo jednorodzinne. Wg analiz WGN, w II kwartale 2010 podaż ośmiokrotnie przewyższyła popyt. Przyczynami spadku popytu były przede wszystkim: wyhamowanie zakupów inwestycyjnych dominujących w latach 2006 – 2007, a także stosunkowo wysokie ceny działek budowlanych, pomimo nawet 25-procentowych korekt. Jednocześnie sztywna postawa i brak otwartości na negocjacje ze strony sprzedających, którzy zainwestowali w szczycie cenowym, zaciągając kredyty i licząc na zyski po sprzedaży.
Kupujący nie wykazują zainteresowania drogimi ofertami – jest to charakterystyczne zarówno dla rynku klientów indywidualnych, jak i biznesowych inwestujących w tereny komercyjne. Wydłużył się więc czas sprzedaży działek, zwłaszcza w rejonach uważanych za mniej atrakcyjne. W obecnej sytuacji rynkowej uwagę kupującego można przyciągnąć okazyjną ceną, niższą przynajmniej o 30% od przeciętnej dla danego rejonu.
Najszybciej nabywcę znajdują działki na obszarach objętych planem miejscowym, przy dobrych drogach dojazdowych, z mediami przy granicy, posiadające prawidłowe proporcje. Dodatkowe walory to: powierzchnia 800 – 1200 mkw., usługi podstawowe w pobliżu (sklep, szkoła, apteka, poczta, itp.). Natomiast małe jest zainteresowanie działkami bez planu miejscowego, bez studium do planu, a dodatkowo bez zabudowy po sąsiedzku; bez sieci mediów przy granicy; z nieregularnymi, „trudnymi” kształtami, np. wąska i długa, nieregularna wielokątna, itp. Wg badania WGN, 92% klientów deklaruje zakup w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Dobra lokalizacja
Warunek podstawowy dobrej lokalizacji działki to szybki, w miarę bezkolizyjny dojazd do centrum Wrocławia oraz uzbrojenie terenu, przede wszystkim w sieć wodociągowo-kanalizacyjną i elektryczną ponieważ w ostatnio wzrosły znacznie koszty ich budowy. Z brakiem miejskiej sieci gazowej można sobie poradzić tańszym kosztem, korzystając z systemów zasilania gazem z zewnętrznych zbiorników instalowanych na działce; na rynku funkcjonuje wiele firm oferujących w przystępnej cenie tego typu systemy.
Dobra lokalizacja to także bliskość terenów zielonych, brak uciążliwego sąsiedztwa, zwłaszcza przemysłowego, podstawowe elementy urbanizacji, jak ulice, chodniki, oświetlenie, kanalizacja burzowa, bliskość podstawowego handlu i usług.
We Wrocławiu niezmiennie najbardziej poszukiwane są lokalizacje w południowych i południowo-zachodnich rejonach miasta, zarówno z uwagi na dobrą opinię o panującym tu mikroklimacie, jak i dość szybkie połączenia komunikacyjne z centrum. Stopniowo, wraz z rozbudową i modernizacją sieci ulic oraz infrastruktury, wzrasta zainteresowanie pozostałymi rejonami miasta.
Po wiosennym zagrożeniu powodziowym, utrwalił się trend spadku zainteresowania działkami w bliskim sąsiedztwie Odry, na osiedlach, które ucierpiały, zwłaszcza podczas powodzi w 1997 roku, jak np. Opatowice. Do wyjątków należy tzw. Wielka Wyspa, czyli fragment dzielnicy Śródmieście wydzielony kanałami Odry, z osiedlami, które zawsze budziły pożądanie kupujących, jak: Biskupin, Zalesie, Sępolno, Zacisze, Bartoszowice i Dąbie. Tu jednak podaż wolnych działek jest znikoma, a potencjalne ceny bardzo wysokie, od 800 zł za metr kwadratowy.
Ceny
Pomimo niskiego popytu ceny ofertowe działek w obrębie miasta są stabilne. Jeżeli dochodzi do obniżek, to nieznacznych do 5%.
| Tabela 1. Ceny ofertowe działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne we Wrocławiu, czerwiec 2010 r. źródło: WGN Nieruchomości | ||
| Lokalizacja na obszarze miasta | Wybrane osiedla | Ceny gruntów
w zł/ m2 |
| zachód | Złotniki, Stabłowice, Pilczyce, Leśnica, Maślice | 320 – 420
320 – 430 |
| centrum | Zalesie, Zacisze, Dąbie, Biskupin, Sępolno, Bartoszowice |
od 700 wzwyż
|
| północ i wschód | Karłowice
Osobowice, Polanowice, Psie Pole, Pawłowice, Zakrzów Strachocin, Wojnów |
600 – 800
350 – 470 350 – 470 250 – 350 |
| południe | Krzyki, Borek
Ołtaszyn, Partynice, Grabiszynek, Oporów |
od 800 wzwyż
400 – 780 400 – 800 |
Nowe tendencje
Budowa Wielkiej Obwodnicy Autostradowej przyczyniła się do zwrócenia uwagi kupujących na osiedla w północno-zachodnich i północnych rejonach Wrocławia – jak Stabłowice, Widawa, Polanowice, Osobowice – które uważane były za mniej atrakcyjne z uwagi na brak szybkiego połączenia z centrum miasta. Jak na razie, nie ma to jeszcze przełożenia na wzrost cen działek.
W okolicach Wrocławia sytuacja jest podobna – w ciągu ostatnich sześciu miesięcy znacznie wzrosła podaż nowych ofert sprzedaży działek, co wpłynęło na obniżenie cen ofertowych średnio o 8%. Pomimo, że sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje, popyt jest nadal umiarkowany.
Uwagę potencjalnych kupujących zwracają przede wszystkim rejony w miarę bezkolizyjnie skomunikowane z Wrocławiem, a zwłaszcza wyposażone w infrastrukturę sieciową, np. w pasie na południe od Wrocławia: Kobierzyce, Św. Katarzyna, Dobrzykowice, Gajków, Nadolice, Kąty Wrocławskie, Tyniec, Wierzbice, Smolec, Domasław, oraz na północy przy trasach wylotowych do Warszawy i do Poznania w odległości do około 30 km od granic miasta, np.: Wisznia Mała, Szczodre, Mirków, Długołęka. Tereny te są przygotowane przez gminy pod budownictwo jednorodzinne: gotowe plany miejscowe, wykonane podziały, uzbrojenie, lokalne drogi.
| Tabela 2. Ceny ofertowe działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne w gminach podmiejskich Wrocławia, czerwiec 2010 r. źródło: WGN Nieruchomości | ||
| Rejon w sąsiedztwie Wrocławia | Wybrane miejscowości | Ceny gruntów
w zł/ m2 |
| zachód | Miękinia, Wróblowice | 100 – 170 |
| północ i wschód | Wisznia Mała, Ligota Piękna, Oborniki Śląskie | 160 – 220 |
| południe | Bielany Wrocławskie, Tyniec, Żerniki Wrocławskie | 250 – 450 |
Tańsze oferty, w cenie 60 – 140 zł za mkw., można znaleźć w lokalizacjach powyżej 50 km od granic Wrocławia. I tu jednak decydujące znaczenie ma czas dojazdu do centrum miasta.
—
WGN Nieruchomości to największy polski koncern obrotu nieruchomościami, działający na międzynarodowym rynku obrotu nieruchomościami. Posiada 70 biur, w których pracuje ponad 500 agentów, analityków, prawników i doradców ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem.
WGN jako lider działający z sukcesem od 20 lat, posiada imponującą ofertę rynku nieruchomości mieszkalno-rezydencjalnych i komercyjnych, co przekłada się na największą ilość bezpiecznie przeprowadzonych transakcji - w 2009 r. przeprowadzono ich blisko 2,8 tys.