Od czego zaczynamy?

Przede wszystkim od odpowiedzi na pytania: jak dużego mieszkania potrzebujesz, jaka powinna być powierzchnia mieszkania oraz ilość pomieszczeń. Weź pod uwagę nie tylko bieżącą sytuację, ale również dłuższy horyzont czasowy. Staraj się myśleć strategicznie.

Drugą kwestią (choć nie mniej ważną od pierwszej) jest odpowiedź na pytanie: jakimi środkami finansowymi dysponujesz?

Weź pod uwagę wielkość własnych środków finansowych oraz finansowanie kredytem. Najlepiej na samym początku Twoich poszukiwań mieszkania umów się z osobą, która przedstawi Ci dostępne oferty finansowania zakupu nieruchomości oraz wyliczy Twoją zdolność kredytową. Określenie kwoty, jaką dysponujesz, musisz dokonać na samym początku drogi. To ważne, ponieważ czynnik ten ogranicza niestety pole działania wielu osobom.

Planując budżet, weź również pod uwagę dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości (które są niemałe), takie jak: taksa notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych, opłaty sądowe, prowizja pośrednika.

Gdy już sprecyzujesz swoje podstawowe wymagania (i możliwości), przystąp do szukania ofert sprzedaży. Możesz to zrobić sam lub z pomocą pośrednika, który przedstawi Ci aktualną ofertę mieszkań przeznaczonych do sprzedaży.

Porównując mieszkania zwracaj uwagę na następujące czynniki:

Lokalizacja:

• Centrum czy obrzeża miejscowości;
• Odległość i dostępność komunikacyjna z miejscami, gdzie często bywasz (miejsce pracy, miejsce zamieszkania rodziny, przyjaciół);
• Dostępność infrastruktury, takiej jak: miejsca parkingowe, parkingi strzeżone, garaże, komunikacja miejska, sklepy, punkty usługowe, urzędy, szkoły, przedszkola, place zabaw, boiska (jeżeli będzie to potrzebne Twojej rodzinie);
• Dostępność terenów zielonych, terenów spacerowych;
• Otoczenie – czy w pobliżu nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych, tras szybkiego ruchu oraz co przewidują plany zagospodarowania przestrzennego dla otoczenia.

Rodzaj zabudowy (jaki rodzaj zabudowy preferujesz):

Czy są to:

• Duże osiedla z wysokimi blokami;
• Osiedla z mieszaną zabudową;
• Tylko niska zabudowa, kameralne osiedla;
• Kamienice;
• Ekskluzywne osiedla, ogrodzone i chronione.

Budynek:

• Wiek budynku;
• Technologie i materiały z jakich jest zbudowany;
• Ogólny stan budynku, elewacji i dachu;
• Stan klatki schodowej, wind;
• Czy w budynku są piwnice, garaże.

Mieszkanie:

• Na której kondygnacji znajduje się mieszkanie;
• Rozkład mieszkania, jego funkcjonalność, czy pokoje są niezależne, czy przejściowe;
• Stan mieszkania: wysoki standard, stan bardzo dobry, stan do odświeżenia, stan do remontu;
• Stan stolarki drzwiowej i okiennej, podłóg i innych stałych elementów mieszkania;
• Usytuowanie mieszkania względem stron świata – pomieszczenia z doświetleniem południowym i zachodnim będą zawsze cieplejsze i bardziej słoneczne;
• Jaki jest widok z mieszkania – na inne bloki, tereny zielone czy ulicę;
• Czy jest balkon, ogródek, czy do mieszkania przynależy piwnica, garaż, miejsce parkingowe;
• Jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania (np. sprzęt AGD, zabudowa kuchenna);
• Jakie są średnioroczne koszty utrzymania mieszkania (czynsz, ogrzewanie, energia elektryczna itp.).

Postaraj się umówić się na oglądanie mieszkań gdy jest jeszcze widno. Łatwiej jest wtedy ocenić otoczenie i zauważyć ewentualne nieprawidłowości, zarówno w samym mieszkaniu jak i w budynku. Ze względu na intensywną pracę zawodową oglądanie mieszkań w ciągu dnia jest niełatwe dla wielu osób, warto jednak w ten sposób przeprowadzić dodatkowe wizytacje chociaż w szczególnie interesujących Cię nieruchomościach.

Nie wahaj się zadawać pytań dotyczących interesującej Cię nieruchomości (w szczególności o sposób zarządzania nieruchomością wspólną, o sąsiadów, oraz o termin, kiedy sprzedający będzie mógł opuścić mieszkanie).

Zastanów się, czy cena mieszkania jest adekwatna do lokalizacji, wielkości mieszkania i ogólnego standardu. Pamiętaj, że cena ofertowa mieszkania zwykle nie jest ceną ostateczną i jeżeli mieszkanie Cię zainteresuje, spróbuj się targować.

Jeżeli wybierzesz już interesującą Cię nieruchomość, koniecznie sprawdź jej stan prawny.

• Poproś właściciela mieszkania o akt notarialny kupna mieszkania (lub przydział członkowski);
• Sprawdź księgę wieczystą (najlepiej weź odpis księgi wieczystej);
• Poproś o zaświadczenie o braku zaległości czynszowych;
• Spytaj właściciela czy prowadzi działalność gospodarczą oraz czy mieszkanie jest w środkach trwałych firmy;
• Zobowiąż sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób z przedmiotowego lokalu (najlepiej do dnia aktu notarialnego).

Oczywiście sytuacja prawna każdego lokalu może być inna i w indywidualnych przypadkach mogą być potrzebne również dodatkowe dokumenty. Ponieważ nie każdy kupujący potrafi prawidłowo zinterpretować przedstawione dokumenty, w razie wątpliwości zwróć się o pomoc w sprawdzeniu dokumentów nieruchomości do doświadczonego pośrednika, lub notariusza. Pamiętaj, że przeniesienie własności mieszkania koniecznie musi mieć formę aktu notarialnego. Notariusz zobowiązany jest dokonywać czynności zawodowych zgodnie z prawem, według najlepszej woli i wiedzy oraz z należytą starannością. Możesz go poprosić o wpisanie dodatkowych zapisów do aktu notarialnego, stanowiących indywidualne ustalenia między stronami transakcji (np. kwestię pozostawienia wyposażenia).

Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wręcza sprzedającemu określoną kwotę pieniężną, jako zadatek lub zaliczkę na poczet ceny mieszkania. Zwykle jednak nie rozumiemy różnicy między pojęciami zadatku i zaliczki. Zadatek – zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W momencie, kiedy sama zapłaciła zadatek,, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że jeżeli kupujący nie przystąpi do umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, zobowiązany jest on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka – jest to kwota wpłacona na poczet ceny sprzedaży, lecz w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Po zakupie mieszkania nie zapomnij o dopełnieniu odpowiednich formalności w spółdzielni mieszkaniowej (lub u zarządcy wspólnoty) oraz w zakładach: energetycznym i gazowniczym.

Na pytanie: „jak kupować mieszkanie?” można odpowiedzieć – rozsądnie. Jest to zazwyczaj inwestycja długoterminowa i pochłaniająca dużo środków finansowych – decyzja powinna być więc przemyślana.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym is a post from: Handel, nieruchomości, inwestycje, finanse

Kupujący nie wykazują zainteresowania drogimi ofertami – jest to charakterystyczne zarówno dla rynku klientów indywidualnych, jak i biznesowych inwestujących w tereny komercyjne. Wydłużył się więc czas sprzedaży działek, zwłaszcza w rejonach uważanych za mniej atrakcyjne. W obecnej sytuacji rynkowej uwagę kupującego można przyciągnąć okazyjną ceną, niższą przynajmniej o 30% od przeciętnej dla danego rejonu.

Najszybciej nabywcę znajdują działki na obszarach objętych planem miejscowym, przy dobrych drogach dojazdowych, z mediami przy granicy, posiadające prawidłowe proporcje. Dodatkowe walory to: powierzchnia 800 – 1200 mkw., usługi podstawowe w pobliżu (sklep, szkoła, apteka, poczta, itp.). Natomiast małe jest zainteresowanie działkami bez planu miejscowego, bez studium do planu, a dodatkowo bez zabudowy po sąsiedzku; bez sieci mediów przy granicy; z nieregularnymi, „trudnymi” kształtami, np. wąska i długa, nieregularna wielokątna, itp. Wg badania WGN, 92% klientów deklaruje zakup w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dobra lokalizacja

Warunek podstawowy dobrej lokalizacji działki to szybki, w miarę bezkolizyjny dojazd do centrum Wrocławia oraz uzbrojenie terenu, przede wszystkim w sieć wodociągowo-kanalizacyjną i elektryczną ponieważ w ostatnio wzrosły znacznie koszty ich budowy. Z brakiem miejskiej sieci gazowej można sobie poradzić tańszym kosztem, korzystając z systemów zasilania gazem z zewnętrznych zbiorników instalowanych na działce; na rynku funkcjonuje wiele firm oferujących w przystępnej cenie tego typu systemy.

Dobra lokalizacja to także bliskość terenów zielonych, brak uciążliwego sąsiedztwa, zwłaszcza przemysłowego, podstawowe elementy urbanizacji, jak ulice, chodniki, oświetlenie, kanalizacja burzowa, bliskość podstawowego handlu i usług.

We Wrocławiu niezmiennie najbardziej poszukiwane są lokalizacje w południowych i południowo-zachodnich rejonach miasta, zarówno z uwagi na dobrą opinię o panującym tu mikroklimacie, jak i dość szybkie połączenia komunikacyjne z centrum. Stopniowo, wraz z rozbudową i modernizacją sieci ulic oraz infrastruktury, wzrasta zainteresowanie pozostałymi rejonami miasta.

Po wiosennym zagrożeniu powodziowym, utrwalił się trend spadku zainteresowania działkami w bliskim sąsiedztwie Odry, na osiedlach, które ucierpiały, zwłaszcza podczas powodzi w 1997 roku, jak np. Opatowice. Do wyjątków należy tzw. Wielka Wyspa, czyli fragment dzielnicy Śródmieście wydzielony kanałami Odry, z osiedlami, które zawsze budziły pożądanie kupujących, jak: Biskupin, Zalesie, Sępolno, Zacisze, Bartoszowice i Dąbie. Tu jednak podaż wolnych działek jest znikoma, a potencjalne ceny bardzo wysokie, od 800 zł za metr kwadratowy.

Ceny

Pomimo niskiego popytu ceny ofertowe działek w obrębie miasta są stabilne. Jeżeli dochodzi do obniżek, to nieznacznych do 5%.

Nowe tendencje

Budowa Wielkiej Obwodnicy Autostradowej przyczyniła się do zwrócenia uwagi kupujących na osiedla w północno-zachodnich i północnych rejonach Wrocławia – jak Stabłowice, Widawa, Polanowice, Osobowice – które uważane były za mniej atrakcyjne z uwagi na brak szybkiego połączenia z centrum miasta. Jak na razie, nie ma to jeszcze przełożenia na wzrost cen działek.

W okolicach Wrocławia sytuacja jest podobna – w ciągu ostatnich sześciu miesięcy znacznie wzrosła podaż nowych ofert sprzedaży działek, co wpłynęło na obniżenie cen ofertowych średnio o 8%. Pomimo, że sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje, popyt jest nadal umiarkowany.

Uwagę potencjalnych kupujących zwracają przede wszystkim rejony w miarę bezkolizyjnie skomunikowane z Wrocławiem, a zwłaszcza wyposażone w infrastrukturę sieciową, np. w pasie na południe od Wrocławia: Kobierzyce, Św. Katarzyna, Dobrzykowice, Gajków, Nadolice, Kąty Wrocławskie, Tyniec, Wierzbice, Smolec, Domasław, oraz na północy przy trasach wylotowych do Warszawy i do Poznania w odległości do około 30 km od granic miasta, np.: Wisznia Mała, Szczodre, Mirków, Długołęka. Tereny te są przygotowane przez gminy pod budownictwo jednorodzinne: gotowe plany miejscowe, wykonane podziały, uzbrojenie, lokalne drogi.

Tańsze oferty, w cenie 60 – 140 zł za mkw., można znaleźć w lokalizacjach powyżej 50 km od granic Wrocławia. I tu jednak decydujące znaczenie ma czas dojazdu do centrum miasta.

—

WGN Nieruchomości to największy polski koncern obrotu nieruchomościami, działający na międzynarodowym rynku obrotu nieruchomościami. Posiada 70 biur, w których pracuje ponad 500 agentów, analityków, prawników i doradców ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem.

WGN jako lider działający z sukcesem od 20 lat, posiada imponującą ofertę rynku nieruchomości mieszkalno-rezydencjalnych i komercyjnych, co przekłada się na największą ilość bezpiecznie przeprowadzonych transakcji - w 2009 r. przeprowadzono ich blisko 2,8 tys.

Działki we Wrocławiu – ceny, podaż i popyt w 2010 roku is a post from: Handel, nieruchomości, inwestycje, finanse

Większość pośredników w obrocie nieruchomościami sceptycznie zapatruje się na zwiększenie liczby budowanych mieszkań, jeżeli dopłaty do kosztów kredytu obejmą jedynie lokale z rynku pierwotnego. W taki efekt wierzy najwyżej co czwarty pytany przez nas pośrednik.

Niemal 80% uważa, że dopłaty do odsetek powinny objąć również osoby samotne, a ponad 90% – że dopłaty te powinny dotyczyć lokali z rynku wtórnego. Większość pośredników zwraca uwagę, że zmiany zaproponowane w programie „Rodzina na swoim” ogranicza mocno dostęp do mieszkań mniej zamożnym rodzinom. „Biedniejsze rodziny nie będą mogły sobie pozwolić na zakup mieszkania”.- podkreśla Barbara Urbanowicz z Koszalina.

Wyłączenie z dopłat rynku wtórnego, ograniczy możliwość zdobycia pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, chcących założyć rodziny. Ten rynek z reguły jest tańszy o ok. 20 – 25 proc – zwraca uwagę Henryka Wilczyńska z Człuchowa. Prawie 80% pytanych uważa też, że nie powinno się wprowadzać limitów wieku dla beneficjentów programu. W to, że obniżenie wskaźnika ceny metra kwadratowego do 1,1 może skutkować obniżką cen mieszkań wierzy jedynie co piąty pośrednik w obrocie nieruchomościami.  Blisko 60% uważa – że wysokość tego współczynnika nie ma wpływu na poziom cen.

„Ustalanie współczynnika nie reguluje cen rynkowych tylko ogranicza wysokość dopłat. Większe znaczenie ma możliwość uzyskania dopłaty, dopiero w drugiej kolejności konsumenci biorą pod uwagę jej wysokość”- twierdzi Henryka Wilczyńska

Z dotychczas stosowanych form wspierania budownictwa mieszkaniowego, aż dwie trzecie pośredników oceniło jako najbardziej skuteczne odliczanie wydatków mieszkaniowych od dochodu (przypomnijmy, że ta zasada stosowana była w I połowie lat 90), ale niewiele ponad połowa twierdzi, że skuteczne mogą być dopłaty do odsetek – tak jak w RnS. Blisko połowa widziałaby jako skuteczna metodę premiowania wieloletniego oszczędzania na mieszkanie.

Jakub Dyrka, pośrednik w obrocie nieruchomościami z Krakowa twierdzi, że zmiany w Programie RnS  przyczynią się do zastoju na wtórnym rynku nieruchomości - „Ograniczenie w wyborze mieszkań do tych z rynku pierwotnego, długi czas oczekiwania na własne mieszkanie (planowane odbiory nowych mieszkań przekraczają terminy nawet 2 lat) – będą  skutkować  niekorzystnymi  tendencjami  wzrostu cen  na rynku pierwotnym” – podkreśla, widząc zarazem niebezpieczeństwo zmowy cenowej deweloperów.

„W I kwartale 2011 r. nastąpi chwilowy wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym, wzrośnie też sprzedaż, po czym nastąpi długoterminowa korekta tych cen. Nie należy spodziewać się wzrostu cen na rynku pierwotnym, ale sprzedaż powinna się tam poprawiać” – uważa Marzena Rzymska z KMR Kredyty & Nieruchomości.

Pośrednik Łukasz Gillis z Milanówka twierdzi, że „spadnie liczba inwestycji w tzw. dobrych lokalizacjach z uwagi na ceny gruntów i finalnie ceny mieszkań a ponieważ rynek pierwotny w większości inwestycji będzie poza zasięgiem programu z uwagi na brak dopłat, rynek wtórny nie będzie musiał i nie zareaguje obniżką cen.”

Opinie pośredników podkreślają silne związki i wzajemne wpływy  rynku wtórnego i pierwotnego: „Rynek wtórny i pierwotny są nierozerwalne, trudno oczekiwać, by rynek wtórny stanął ,a pierwotny gwałtownie się rozwijał”- mówi  Cezary Szubielski z Warszawy – „Zatem segmentacja rynku w zakresie preferencji kredytowych ma na celu dofinansowanie developerów a nie rodzin kupujących mieszkania” – podsumowuje.

(pośrednik w obrocie nieruchomościami licencja nr 4782

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami o zmianach w programie Rodzina na Swoim is a post from: Handel, nieruchomości, inwestycje, finanse